城镇化的过程，乃是有房产者和无房产者此消彼长的过程。公平的社会，必建立于公平的资产占有之上。
城镇化就是从以农村为主的社会，向以城市为主的社会转变的过程。在这个过程中，社会的各阶层不断重组、分化：在城市，按照拥有住房和没有住房，形成了有房产和无房产两大群体;在农村，则根据土地区位条件的不同，分为近郊农民和远郊农民两大获益不同的群体。其中，远郊农民以打工者的身份成为在城市无房产的流动人口主体。城镇化的核心进程，是这一群体从农村向城市的转移。
城市经济的一大特征，就是不动产的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，不动产价格就越高。在中国独特的城镇化模式(土地财政)下，政府通过土地出让为基础设施和公共服务融资。购买了城市不动产，就相当于购买了城市的“股票”。
公共服务水平的提高，对于不同的阶层，会产生完全相反的财富分配效应：有房产者可以通过不动产升值，自动参与社会财富的“分红”;而对无房产者，则意味着参与社会财富分配的成本上升，甚至完全无法分享城市财富增长。
由于中国缺少遗产税、不动产税等针对财产的税种，政府无法通过税收对社会财富进行再分配，不动产升值就成为社会财富再分配最主要的渠道。
城市不动产的价值来源于附着其上的公共服务。只要交通、公园、教育、治安等公共服务不断完善，城市不动产的价值就会增加，就会吸引更多人竞争公共服务，结果就是不动产价格的持续上升。城镇化进程，就是公共服务改善的进程。不动产价格的持续上涨，也就成为多数城市的大概率事件。
城市公共服务水平的提高，必定导致地价上升;地价上升，政府改善公共服务的资源就越多，房价也就越高。不动产价格上升导致了两种完全不同的财富分配效果——有房产的居民即使不努力，财富也会自动增加;无房产的居民，即使拼命工作，拥有不动产的机会，也会因不动产价格的迅速上升越来越渺茫。
这样，房地产在城镇化过程中现出了一道巨大的“资产鸿沟”，若任其发展，这条鸿沟就可能锁定不同社会阶层流动的渠道，造就并不断扩大边缘化的社会阶层。要避免出现这样的问题，就必须在城镇化过程中，以适宜可行的政策，最大规模地将无房产者转变为有房产者。
各国城镇化的实践表明，仅仅靠市场本身，是无法自动将无房产者变为有房产者的，政府必须干预。
在所有家庭和个人资产中，不动产，特别是住房，居于一个非常核心的位置。住房是一个“城市人”最主要的信用来源，是城市经济的“微观基础”。住房问题解决的好坏，不仅攸关城镇化可否造就足够需求者，而且决定了城镇化进程中，乃至完成后，可否长期保持社会的稳定。本文来源：瞭望观察网
从这个角度来看，保障房制度绝不仅仅是为了解决少数已有城市居民的居住问题，而是要让所有进入城市的新市民拥有财产。为了达到这个目的，就需要将保障面覆盖到全体市民，并使保障房能够通过“房改”上市流通。其具体对策，就是“先租后售”。
举例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万元(土地成本2000元/平方米，建安成本2000元/平方米)，一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12万元，15年就是18万元。届时，只需补上差额，就可获得完整产权。
理论上讲，只要还款年限足够长，辅之以公积金和政府/企业的补助(可分别用来贴息和支付物业费)，即使从事收入最低的职业，夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅，从而实现保障房的广覆盖——只要没有购买商品房，每个家庭都可以享受一次成本价保障房。而拥有不动产的家庭，都可以通过不动产升值，自动分享财富的增长。
这一政策其实就是复制1998年的住房制度改革——将原来只有少数体制内的城市居民享受过的福利，扩大到全体国民。1998年房改，涉及的人口不超过8000万。而广覆盖设计的积累人口将达到数亿。其宏观经济效果将远超1998年房改给其后十余年经济带来的巨大推力。
公平的社会，必建立于公平的资产占有之上。“先租后售”保障房政策的本质，是社会利益的再分配与再平衡。
城市不动产的购买者，对于推进城镇化功不可没。但不采取适宜的政策，就会导致城市财富越来越向少数有房产者集中。一旦城镇化完成，社会贫富分化的格局就会被锁定。
所以，房地产政策不能为有房产者进一步扩张其资产而“设计”，不能帮助他们以低于市场价值的价格获得不动产，使一户多套的“房叔”、“房姐”大行其道。
城镇化的目的不只是傲人的经济指标，也不是炫目的高楼大厦，更不是宏大的基础设施——这些只应是结果而非目标。城镇化的过程，乃是有房产者和无房产者此消彼长的过程。伟大的城市，必定是市民“自己的”城市。大规模且稳定的城市有房产者，将成为城镇化时代新的执政基础。
编辑：陈麒 责任编辑：杨嘉
