民宿凉凉？消费升级下的城市旅居才是新方向？

近年来，随着旅游业的升温，酒店甚至民宿成为新的机遇。即使部分国家出台民宿法案，房源租宿需求依然非常旺盛。以日本旅居住宿需求为例，2016年日本外国访日游客2400万，较上年增长22%，预计2020年将达到4000万游客，但将出现3.3万间酒店供应缺口。

相较于工期长、人力耗费大的大型酒店开发项目与政府政策管控、牌照限制严格的民宿，小型地块的开发更具备“资产轻、周期短、收益稳定”的优势，这也成为有一居创始人戴周颖看到的新机遇。

（有一居创始人戴周颖）

成立于2015年的有一居，所做的事情，是通过自研的大数据甄选技术，选择具备投资回报潜力的优质标的，进行以“轻酒店”、“高端町屋”为主的品牌化开发与运营，为国际投资客提供旅居不动产投资的一站式服务。目前主要立足日本市场，2018年推出了“Spatium轻酒店“及“ResidenceJo条”百年町屋品牌。

例如位于东京银座商圈的Spatium Ginza轻酒店，从建筑到正式运营仅耗时9-12个月，自2018年5月上线以来，已经实现了86.2%的平均入住率。在酒店和民宿白热化竞争下，有一居是如何做到的呢？

在戴周颖看来，除了酒店自身的体验，还需要用周边的饮食店、百货店等齐备的商业设施来吸引到用户，也因此，地段优势对于酒店来说尤其重要。目前，有一居选址的地方都在日本东京的中央区这样的地段。

为了满足当代年轻人对于旅居空间的需求，Spatium Ginza酒店将重心从传统的配套服务溢价，转移到了关注居住空间的舒适度上。

一方面，由于使用的土地面积小，均不超过100平米，使得资金投入相对较小；另一方面，通过合理的空间和室内设计，形成体验的差异化。

而在京都，传统町屋仅剩4万套，且因无人看管、老朽腐蚀、地基下沉等等问题，每年正以2%的速度消失。“ResidenceJo条”品牌则瞄准京都，重新设计改造拥有百年历史的京都古町屋，将这部分古色古香的房源打造成特色的居住空间，让旅居客能像当地人一样生活。

（整体改造）

（改造后）

“我们想基于这个中间，给所有旅客提供高度标准化的服务，同时提供个性化的空间，你会看到我们每个酒店设计风格都会不同。”

由于主要面对的是30岁前后的年轻消费群体，口碑传播是打造品牌的重要方式。如何在社交媒体的网络构架之下打造出一个新型的、具有设计感、带有浓厚文化体验感的极致住宿空间？

为了输出优秀的设计内容，有一居每栋建筑的开发都会邀请专业的设计师参与。而在大数据的获取上，有一居建立了自己的一套数据引擎，积累了诸如多地区酒店的入住率、酒店单价，甚至户型、设计等大量数据。

这样一来，不仅能够基于大数据选择更适合的地段，也能分析出具有流量代表的网红们更喜欢怎样的酒店，以此来给选址和设计师的设计提供参考。

有一居主要的盈利方式是，买卖开发的利润和酒店的运营利润。核心是去买卖这样一个资产，把这个资产卖完以后用包租返租的形式租回来，对买方来说是一种投资。

而有一居会对其进行统一的运营，比如给所有业主免费提供所有智能锁、智能监控系统等。通过这样的标准化系统来实现降本增效，也成为地产售卖的软实力之一。如此形成旅居地产从开发到售卖到运营的正向循环。